Analyse von Immobilienpreisblasenindices als Werkzeug zur Früherkennung von kritischen Marktungleichgewichten

Der Wohnimmobilienwirtschaft kommt in Deutschland eine große Bedeutung zu, da Wohnimmobilien sowohl Vermögensgut, als auch der Lebensmittelpunkt privater Haushalte sind. Seit der Wirtschaftskrise 2007 erleben die Immobilienmärkte einen stetigen Aufwärtstrend hinsichtlich des Transaktionsvolumens sowie des Preisniveaus. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielseitig: Die Haushalte verkleinern sich, beanspruchen aber immer mehr Fläche. Des Weiteren führt der demographische Trend der Urbanisierung zur Verknappung des Wohnraumangebots in Ballungsgebieten. Der durch die aktuellen Krisenherde hervorgerufene Flüchtlingsstrom nach Deutschland verstärkt diesen Trend immens.

Weitere nicht-demografische Faktoren nehmen ebenfalls Einfluss auf den Preisaufwärtstrend: Die aktuelle Niedrigzinspolitik der EZB flutet die Märkte mit Liquidität. Zum einen führen die niedrigen Zinsen zu einer Alternativlosigkeit der Investitionsmöglichkeiten, zum anderen lässt dies die Finanzierungskosten für Fremdkapital auf einen historischen Tiefststand sinken. Dies führt zu einem Zunehmen des Kapitalflusses in den Immobilienmarkt und damit zum Steigen der Preise. Ein weiterer sehr bedeutender Einflussfaktor ist die Attraktivität der deutschen Wirtschaft. Deutschland gilt als sicherer Hafen und somit investieren vermehrt ausländische Investoren in den deutschen Immobilienmarkt.

Die genannten Entwicklungen führen zur Überlegung, ob und in welchem Maße auf dem Wohnimmobilienmarkt eine spekulative Preisblase besteht, also eine Preisübertreibung, welche nicht mehr durch Angebot und Nachfrage gerechtfertigt ist. Solche Fälle gab es bisher beispielsweise bei der Tulpenblase oder bei der Dotcom-Blase.

Die vergangenen Fälle zeigen auf, welches Gefahrenpotential von Preisblasen im Allgemeinen ausgeht, und begründen die Notwendigkeit von Werkzeugen zu deren Früherkennung.